O especialista em gestão condominial destaca os principais pontos para que a obra transcorra sem polêmica ou imprevistos
Reforma em condomínio é sinônimo de imprevistos, mas isso pode ser facilmente evitado quando o proprietário ou locatário conhece bem o regulamento interno, os horários pré-determinados para obra, onde o entulho deve ser deixado, entre outras coisas que podem vir a perturbar os vizinhos ou a ordem. A seguir, o especialista em gestão condominial João Xavier destaca as principais regras para que a obra transcorra sem dor de cabeça.
1. Documentação
Antes mesmo de iniciar qualquer obra, o proprietário ou locatário precisa entregar à administração do condomínio diversos documentos, como ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), o projeto executivo da obra impresso ou em mídia digital, a relação de pessoas autorizadas a entrar na unidade e o período estimado da obra. Depois, é aguardar um retorno da administração.
2. Dias e horários
A própria administração costuma ter todas as informações sobre dias e horários para obra em seu regulamento interno ou no manual de obras do condomínio. “Normalmente, de segunda a sexta-feira, a obra precisa ser interrompida às 18h. Aos sábados, só é permitido das 8 às 12h, e no domingo é proibido. Em condomínios comerciais, as obras costumam acontecer no período inverso”, explica.
3. Entulho
O ideal é fazer o recolhimento do entulho em sacos específicos conforme o andamento da obra. “Lembre-se de que é necessário usar o elevador de serviços para isso, que está preparado e protegido para este fim. Toda e qualquer sujeira provocada pela obra ou pelos prestadores de serviço são de total responsabilidade do proprietário da unidade. Atente-se a isto para não ser penalizado pelo condomínio com advertência ou multa”, destaca João.
4. Tempo de garantia
Se sua unidade é nova, você receberá o manual do proprietário, onde constam todas as especificações de material utilizados, como códigos de tinta, pisos e revestimentos. Muitas pessoas acreditam que a garantia do condomínio é de cinco anos, mas as garantias de elétrica e hidráulica, por exemplo, são de apenas 12 meses após o recebimento da unidade. “Para defeitos na estrutura, como trincas, aí sim são cinco anos de garantia. Mas para torneiras, bombas e revestimentos, o que vale é a garantia do fabricante e o proprietário não terá como acioná-lo diretamente, devendo procurar pela orientação do engenheiro responsável pela assistência do condomínio”, afirma.
5. Perda de garantia
Antes de dar início à obra, mesmo imóveis novos devem ser vistoriados em busca de vazamentos ou defeitos construtivos. “Qualquer interferência por obra na estrutura pode ocasionar a perda de garantia, mesmo que o defeito fosse prévio”, explica João. Nas áreas frias, como banheiros e cozinhas, se optar por fazer a substituição do piso frio, o prestador deve ser muito cauteloso para não danificar a manta impermeabilizante, o que também caracteriza perda da garantia.
Vigas estruturais podem ser disfarçadas com forro de gesso ou expostas, mas não devem ser danificadas (Foto: Melina Romano / Divulgação)
6. Vigas, pilares e paredes estruturais
Quando um prédio tem muitos andares, pode ser difícil definir quais paredes, vigas e pilares são estruturais. Geralmente, essa informação é passada no boca a boca entre os proprietários, mas a administração deve ter essa informação. “Mas a responsabilidade civil e criminosa é sempre do proprietário, por isso ele deve ir atrás dessa informação”, destaca.
7. Manutenções preventivas
No regulamento interno, constam as manutenções preventivas que devem ser realizadas rigorosamente pelo proprietário, nos prazos estipulados. “Isso evitará que ele seja responsabilizado por um vazamento que venha a danificar outro imóvel, por exemplo. Recomendamos também que ele contrate um seguro de responsabilidade para essas ocasiões”, diz João.
8. Fachada
Tudo que compromete a fachada do prédio, em tese, não deve ser alterado. Ela é padronizada em um projeto pré-aprovado pela Prefeitura e qualquer alteração neste projeto deve ser comunicada à mesma. Por isso, é proibido alterar a cor da fachada, o tipo de material e pintura, mudar janelas e portas sem autorização prévia. “Vale o mesmo para o hall de cada andar. Mesmo a troca de uma lâmpada de branca para amarela deve ser aprovada em assembleia com quórum de ⅔ dos proprietários”, explica.
Em uma reforma, a fachada do prédio não deve ser alterada sem autorização prévia (Foto: Renato Navarro/Divulgação)
9. Envidraçamento
Geralmente, o condomínio já tem um projeto pré-estabelecido para a fachada que deve ser seguido em caso de envidraçamento. Neste projeto, constam a posição de abertura e fechamento da janela, se o vidro é laminado ou temperado, quantas folhas devem ser utilizadas, opacidade, entre outros. É necessário entregar à administração uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) exclusiva para o envidraçamento.
10. Rede de proteção
Segurança vem em primeiro lugar e, por este motivo, nos novos condomínios uma das primeiras coisas a serem decididas na assembleia de instalação é o tipo, espessura e tonalidade de rede que poderá ser instalada. Essa decisão consta no manual do proprietário.
11. Áreas comuns
Assim como o proprietário, a administração do prédio é obrigada a comunicar qualquer reforma nas áreas comuns, mesmo quando não será necessário fazer um rateio. Isso porque o administrador não pode usar o recurso do condomínio sem anuência dos moradores, mesmo quando é algo estritamente necessário. “O condomínio precisará também de uma documentação específica, um estudo de viabilidade, comunicar a prefeitura, contratar uma empresa e se resguardar juridicamente, já que ele será considerado solidário em caso de acidente ou algum processo judicial durante a reforma”, explica João.
POR ALINE MELO COM ROSANA FERREIRA